Determinarea valorii impozabile a clădirilor

Introducere

1. Prezentul ghid conţine informaţii necesare privind evaluarea pentru impozitare a clădirilor nerezidențiale deținute de persoanele fizice sau juridice, precum și a clădirilor rezidențiale deținute de persoanele juridice. Aplicarea acestui ghid este obligatorie pentru evaluatorii autorizați. Nerespectarea prevederilor prezentului Ghid atrage răspunderea evaluatorului în conformitate cu art. 25 din Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 aprobată prin Legea 99/2013 cu modificările ulterioare.

    Considerații generale

2. Subiectul şi rezultatele evaluării pentru impozitare prevăzute în prezentul Ghid se referă la clădiri nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și clădiri rezidențiale deținute de persoane juridice.
3. În contextul acestui Ghid, clădirile reprezintă orice construcţie situată deasupra solului şi/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinţa sa şi care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalaţii, echipamente şi altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereţii şi acoperişul, indiferent de materialele din care sunt construite.
4. În accepțiunea acestui Ghid, valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice.
5. Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă” definite ca tipuri ale valorii în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în legislația română privind reglementările contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementări contabile specifice şi în Standardele Internaţionale de Audit.
6. Valoarea impozabilă nu se înregistrează în situaţiile financiare ale contribuabililor.
7. Lista cu clădirile care urmează să fie supuse evaluării va fi pusă la dispoziţia evaluatorului autorizat de către contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1 Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare. În funcţie de situaţia concretă a fiecărei clădiri, evaluatorul autorizat va putea solicita contribuabilului şi alte informaţii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare, acesta având obligaţia de a le pune la dispoziţia evaluatorului în cel mai scurt timp (în termenul convenit prin documentul contractual). Prelungirea termenului de predare a informaţiilor solicitate va putea duce la prelungirea termenului de predare a raportului de evaluare, cu acelaşi interval de timp.
8. De regulă, evaluatorul trebuie să inspecteze fiecare clădire subiect al evaluării în scopul impozitării. Prin inspectie se intelege actiunea de vizualizare exterioara si/sau interioara a cladirii. Contribuabilul va asigura accesul evaluatorului la clădirea subiect al evaluării. În cazul în care nu se realizează vizualizarea interioara, evaluatorul se va asigura că a identificat corect clădirea şi starea fizică a acesteia şi va prezenta fotografii în raportul de evaluare. Neinspectarea clădirii va fi justificată în raportul de evaluare.
9. Evaluarea în scopul stabilirii valorii impozabile a clădirii poate fi realizată numai de către un evaluator autorizat având ca specializare evaluarea proprietăţii imobiliare (EPI) sau de către un membru corporativ, caz în care raportul trebuie întocmit de unul sau mai mulţi evaluatori având specializarea EPI.
10. Verificarea evaluării pentru impozitare poate fi realizată în conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea evaluării, numai de către un evaluator autorizat având ca specializare verificarea evaluării (VE), dovedită cu parafa de verificator cu specializarea EPI.
11. Serviciul de evaluare în vederea impozitării clădirilor va fi contractat de către contribuabil, iar raportul de evaluare respectiv va avea ca utilizator desemnat atât contribuabilul, cât şi autoritatea locală pe raza căreia contribuabilul are obligaţia legală a achitării impozitului pe clădiri.
12. În cazul în care un contribuabil deţine mai multe clădiri pe aceeaşi rază administrativ-teritorială a unei localităţi, se va elabora un singur raport de evaluare care va include concluziile asupra valorilor impozabile ale tuturor clădirilor de pe raza localității respective.

Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice

13. Abordările în evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit și abordarea prin piaţă, aşa cum sunt definite acestea în standardele de evaluare în vigoare, aplicate în conformitate cu prevederile din prezentul Ghid. Valoarea impozabilă nu include TVA.
14. În determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singură abordare în evaluare, în condiţiile în care nu există informaţii suficiente pentru aplicarea celorlalte abordări, fiind obligatoriu însă ca aceasta să fie abordarea prin cost. În această situaţie, evaluatorul va trebui să precizeze în raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicării uneia sau a celorlalte două abordări în evaluare.

Abordarea prin cost

15. Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
16. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou ─ costul de înlocuire şi costul de reconstruire ─ şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.
17. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest cost.
18. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
19. Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale şi al utilizării în condiţii normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare
20. Deprecierea fizică va fi estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2 Estimarea deprecierii fizice, precum şi metoda de calcul a vârstei efective, având în vedere modernizările/ extinderile aduse clădirii supuse evaluării.
21. Deprecierea funcțională este o pierdere de valoare cauzată de supradimensionare, de deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri care diminuează confortul. Nu înseamnă depreciere funcțională nefuncționarea clădirii din motive independente de starea fizică a acesteia.
22. Atunci când se utilizează costul de înlocuire nu este cazul să se determine depreciere funcțională. În cazul utilizării costului de reconstruire la clădirile monument istoric sau cultural, deprecierea totală este costul de restaurare și nu este cazul să se determine depreciere funcțională. În situația în care evaluatorul, în caz excepțional, consideră și o depreciere funcțională pe care o adaugă la deprecierea fizică, acest fapt trebuie argumentat și documentat în mod relevant și complet.

Abordarea prin venit

23. Abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cota indiviză şi dacă contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informații documentate privind suprafaţa terenului corespunzătoare clădirii subiect.
24. Aplicarea abordării prin venit constă în două etape: (1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare care include clădirea subiect al impozitării, precum şi aportul terenului aferent acesteia; şi (2) alocarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare obţinută în etapa (1), între valoarea clădirii şi valoarea terenului.
25. Abordarea prin venit va fi aplicată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare închiriate şi pentru proprietăţile imobiliare pentru care există o piaţă activă a închirierilor. Prin piaţă activă a închirierilor se înțelege existenţa a cel puţin trei comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile.
26. În cazul unei proprietăţi imobiliare închiriate la data evaluării, al cărei nivel al chiriei este diferit de chiria de piaţă, în raportul de evaluare se va utiliza chiria de piaţă. În cazul în care nu există informaţii de piaţă comparabile, abordarea prin venit nu se va aplica.

Abordarea prin piaţă

27. Abordarea prin piaţă se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză şi contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informaţii privind suprafaţa terenului.
28. Abordarea prin piaţă cuprinde două etape: (1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare care include clădirea subiect al impozitării, precum şi aportul terenului corespunzător acesteia; şi (2) alocarea valorii de piaţă obţinută în etapa (1) între valoarea clădirii şi valoarea terenului.
29. Abordarea prin piaţă aplicată atât pentru întreaga proprietate imobiliară (etapa 1), cât şi doar pentru teren (etapa 2), va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se vor folosi informaţii privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea vizualizarii în teren a proprietății cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare.

Alocarea valorii

30. Terenurile aferente clădirilor se vor evalua doar în scopul alocării valorii proprietăţii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate utilizând metodele de evaluare adecvate, prevăzute în standardele de evaluare în vigoare.
31. Alocarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare între clădire şi teren reprezintă procesul de separare a valorii obţinute prin aplicarea abordării prin venit sau a abordării prin piaţă, dacă aceste abordări au putut fi aplicate în conformitate cu prevederile din acest Ghid.
32. Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietăţii imobiliare a valorii de piaţă a terenului aferent clădirii, estimată pentru cea mai bună utilizare a acestuia (CMBU).
33. Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implică selecția unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor abordări în evaluare. Nu este admisă stabilirea valorii proprietăţii imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a două sau mai multor valori obţinute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare, cu excepţia cazurilor în care reglementările legale impun în mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.
34. Rezultatul evaluării va fi selectat astfel:
    1. dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi selectată această valoare;
    2. dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar dacă diferenţa existentă între această valoare şi cea mai mică valoare rezultată este de maxim 10%, se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori. Dacă această diferenţă este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost, care poate fi diminuat cu până la 10%.

Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane juridice

35. Pentru calculul valorii impozabile, în cazul clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice sunt necesare următoarele informații:

1. rangul localității în care se află situată clădirea (a se vedea Anexa 3 Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru proprietățile rezidențiale deținute de persoane juridice);
2. zona în cadrul localității (a se vedea Anexa 3);
3. suprafața construită desfăşurată a clădirii, iar dacă aceasta nu se cunoaște, se folosește suprafaţa utilă:
   1. cea determinată pe baza dimensiunilor măsurate pe conturul exterior al acesteia; sau
   2. în cazul în care clădirea nu poate fi efectiv măsurată pe conturul exterior, suprafaţa utilă a clădirii înmulțită cu coeficientul de transformare de 1,4;
4. tipul clădirii şi instalațiile cu care este dotată aceasta, pentru încadrarea în tabelul din Anexa 3;
5. amplasarea apartamentului într-un bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente;
6. anul finalizării clădirii sau anul în care s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor de renovare majoră.

Dispoziții finale

36. Sinteza uniformă a raportului de evaluare este prezentată în Anexa 4, ale cărei rubrici sunt obligatorii a fi completate.
37. Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale și pot produce efecte numai dacă sunt însoțite de recipisa eliberată ca urmare a îndeplinirii obligației de completare în baza de date BIF (Baza de informații fiscale).
38. Evaluatorul are obligația să predea raportul de evaluare referitor la valoarea impozabilă, înainte de data stabilită de Codul Fiscal pentru plata primei tranșe a impozitului pe clădiri datorat pe anul în curs.
39. Raportul de evaluare pentru impozitare va conține capitolele prezentate în secțiunea „Cuprins” din Anexa 4. La realizarea raportului evaluatorul va respecta toate cerințele Standardelor de evaluare privind aplicarea abordărilor în evaluare.
40. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziţia autorităţii locale de către contribuabil.
41. Anexele 1-4 la prezentul Ghid pot fi descărcate de pe site-ul www.anevar.ro.
42. Anexele la prezentul Ghid pot fi modificate prin hotărârea Consiliului director al ANEVAR.

Data intrării în vigoare

43. Prezentul Ghid intră în vigoare la 31 decembrie 2015 și este aprobat prin Hotărârea Conferinței Naţionale nr. 3/ 2015.